Аренда становится вменяемой

Кризис гуляет по стране, как чума, не жалеющая ни бутики, ни рядовые торговые точки. В течение двух прошлых месяцев в Москве закрылись магазины Diesel, Murphy&Nue, Alexander McQueen, Stella McCartney, позакрывались некоторые магазины Mango. И это далеко не полный список магазинов, утративших рентабельность в период кризиса. Помимо общего снижения спроса палки в колеса ретейлеров вставляют высокие арендные ставки. Что происходит со стоимостью аренды, изучала Анна Комиссарова.

Арендатору – арендаторово

Казалось бы, тенденция к общему снижению арендных ставок стала устойчивой. Уровень снижения ставок аренды торговых помещений с конца 2008 года и за несколько первых месяцев 2009 года достиг 15-20%. Однако не все торговые площади дешевеют одинаково. Поэтому любые попытки арендаторов сообща перейти на более оптимальную схему оплаты в условиях кризиса заканчивались провалом.

В октябре прошлого года многие ретейлеры обратились к арендодателям с открытым письмом с требованием «расчета суммы договора аренды помещений исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж», «постоплатной системы расчетов арендных платежей», «введения временного моратория на оплату участия розничных операторов в маркетинговых программах торговых центров». Однако арендодатели отреагировали на эти просьбы негативно, обращая внимание на то, что количество посетителей в торговых центрах существенно не уменьшилось. Девелоперы говорили о невозможности снижения ставок из-за необходимости покрытия собственных издержек на строительство и выполнения кредитных обязательств.

Время показало, что снижение арендных ставок неизбежно для тех торговых центров, которые и до кризиса не пользовались популярностью среди потребителей. Эти арендодатели поняли, что лучше получать скромный, но доход, чем остаться с пустыми площадями.

Полы и потолки

Таким образом, успешность переговоров о снижении арендного бремени зависит от специфики торговой площади. Спрос на торговые центры с отличным расположением, большим покупательским трафиком, профессиональной управляющей компанией все еще велик, поэтому уход арендатора, не способного платить по прежним ставкам, не воспринимается как трагедия.

Начальник департамента аренды московского ТЦ «Атриум» Оксана Кондратьева считает, что из торгового центра ушли магазины, которые были «не на своем месте». Их площади заняли арендаторы, стоявшие в очереди. В целом в таких торговых центрах отмечают, что очередь из арендаторов стала меньше на 10-30%. В подобных торговых центрах скидки на аренду не превышают 10%, то есть пока ставки «держатся» управляющими компаниями.

Большую гибкость приходится проявлять девелоперам новых объектов, чтобы привлечь арендаторов. По словам Дмитрия Золина, управляющего партнера компании LCMC, им приходится снижать ставки минимум на 15-20%. Александра Крыжановская, аналитик отдела исследований компании C&W|S&R, утверждает, что на строящиеся объекты в настоящее время договора аренды заключаются с условием «открытых» ставок, которые будут обсуждаться по окончании строительства.

В функционирующих же ТЦ между арендаторами и арендодателями идут напряженные переговоры. Причем проводятся они в индивидуальном порядке, при закрытых дверях, и достоянием общественности не становятся. По нашим данным, отдельным ретейлерам удается получить дисконт до 40%.

Ситуация в стрит-ретейле сходная. Собственники таких точек – как правило, частные лица, живущие за счет сдачи в аренду одного или нескольких помещений. Отказ арендатора от платежей может сильно ударить по карману, поэтому такой тип арендодателя охотно идет на уступки. Кроме того, они не связаны обязательствами по выплате кредита, как девелоперы. По словам Александры Крыжановской, ставки в стрит-ретейле упали на 20-40%. На Тверской улице, к примеру, где в последние годы арендные платежи были сильно «перегреты» и достигали $10 тыс. за кв. м в год, теперь ставки вернулись на уровень двух-трехлетней давности.

Реклама

Реклама ООО "Глобал Шуз" ИНН 7710961530 erid: LjN8JzKPK

Последние исследования предрекают в течение 2009 года дальнейшее снижение цен и ставок еще на 15-25% в зависимости от местоположения и качества помещений. Таким образом, общее снижение достигнет 30-55 % по отношению к уровню 2008 года.

Для справки

Процесс все-таки пошел

Арендаторы, как подсолнечники, всегда ищут место под солнцем. И если девелоперы не идут им навстречу, то арендаторы перемещаются в более комфортные для них условия. По данным Ассоциации предприятий индустрии моды (АПРИМ), отток арендаторов за первые недели 2009 года уже перешел на десятки магазинов

По данным на 7 февраля, в торговых центрах «Капитолий» прекратили работу 47 магазинов. Причиной массового ухода арендаторов стала жесткая позиция управляющей компании «Энка», не согласившейся на предложения арендаторов снизить уровень ставок арендной платы.

На Ленинградском шоссе закрылись «Модный базар», «Игуана», «Куда.ру», «Конфетти», «Твое», «Джинсовая симфония», «Яшма Золото», «Экстрим», Ultima Moda, Benetton, Sela, La Chemiserie, GEOX, Dolce Vita, The Best, Le sags, Naf-Naf. Всего 18 магазинов.

На Каширском шоссе закрылись «Анжелика», «Пара ногас», «Беталинк», «Прайм зона», «Игуана», Gregory, Taxi, Buzantium, Buldog, D-Style. Всего 11 магазинов.

В Марьиной Роще закрылись «Саквояж», «Беталинк», «Куда.ру», «Шубы», Da Vinci, Hit, Morgan, Gregory. Всего 8 магазинов.

В Беляево закрылись «Табачная лавка», «Беталинк», «Куда.ру», «Сумки», «Линия совершенства», «Серебро», «Игуана», Sergio Cipriani, Ultra, Raymond.