Возможен пересмотр договоров аренды

Волна санкций, введенных США и ЕС против России по мнению экспертов JLL, окажет значительное влияние на российский рынок коммерческой недвижимости. Из всех санкций наибольшее беспокойство вызывает ограничение доступа государственным банкам к долговым рынкам США и ЕС. В то время как уровень риска на российском рынке все еще воспринимается как высокий, закрытие европейских рынков для IPO и SPO повлияет на российские компании, так же как и общее ухудшение макроэкономической ситуации в стране.

Чем дольше санкции сохраняют свою силу, тем выше риски для рынка коммерческой недвижимости и экономики в целом. Текущая макроэкономическая ситуация оказывает давление на уровень вакантных площадей во всех сегментах, а также начинает влиять на ставки аренды. В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание то, что они могут быть кратковременны, эксперты ожидают увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос, и, в конечном итоге, по мере улучшения восприятия риска России, вновь открытия европейского рынка IPO.

Государственные банки станут более избирательными к своим заемщикам. Специалисты полагают, что государство не может полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов коммерческой недвижимости или проектов на стадии девелопмента. Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество по наиболее качественным проектам коммерческой недвижимости.

Еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который могут разрешить вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным.

В таких условиях только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Аналитики не исключают возможности, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов.

По мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка потребительское кредитование неизбежно станет дороже, оказывая дополнительное давление на рынок. В компании считают, что розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости.

Прогноз уровня вакантных площадей в 15% может быть пересмотрен в сторону повышения.

Курс рубля к иностранным валютам также окажет влияние на рынок. Российская валюта может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы. За этот период многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года.