Молл-2009: от разговоров к действиям

Как и предсказывали эксперты, ситуация на рынке торговой недвижимости начала меняться. Всего год назад разговоры о том, что наступит время, когда власть на нем перейдет от арендодателя к арендатору, казались абсурдом. Однако зимой арендаторы от разговоров перешли к действиям. Доказательством тому стала 6-я международная выставка «Молл», прошедшая в начале апреля в Москве.

Антикризисный бизнес-форум, значившийся в программе «Молла», собрал весь свет российского девелопмента, который весьма эмоционально обсуждал сложившуюся ситуацию. Между тем большинство крупных российских ретейлеров на этот раз встречу проигнорировали. Они не удостоили вниманием даже специальную конференцию «Ретейл-2009: куда идем?». Хотя еще год назад никто из них не отказался бы от лишней встречи с арендодателями. Но их сегодняшние действия говорят о том, что роли поменялись и рынок торговой недвижимости перевернулся с ног на голову, как говорят девелоперы.

Что происходит с арендными ставками?

Ретейл последние года два собирался на всевозможных выставках и конференциях, раз за разом поднимал больной для себя вопрос о нереальных арендных ставках, возмущался, жаловался, злился, огрызался. И все равно разговор с девелоперами был коротким: не хотите платить – прощайте. Борьба за место в грамотном ТЦ была настолько велика, что ретейл «пищал, но платил».

Возмущение ретейлеров достигло предела в первые месяцы кризиса, когда продажи упали, а цена за аренду оставалась прежней. Пошла волна так называемых «картельных писем», в которых уже ретейлеры целыми группами требовали снижения арендной ставки или перехода на оплату аренды в зависимости от оборота.

Вначале девелоперы возмущались, но в кулуарах уже разговаривали с отдельными арендаторами, договариваясь о корректировке арендной ставки. «Процесс переговоров стал для нас повседневной реальностью, – рассказывал первый заместитель директора ОАО «УК Манежная площадь» Андрей Сухов. – Выходя от нас, ретейлеры сразу же записываются в очередь на следующую встречу. И эта война нервов продолжается с ноября. Такое впечатление, что ретейлеры организованно сговорились прогибать арендодателя, чтобы максимально снизить арендную ставку. В связи с этим на сегодняшний день мы уже на 4% перевыполнили годовой план по замене арендаторов». Между тем снижать цены на аренду «Охотный ряд», по всей видимости, не намерен. И эти действия другие девелоперы полностью поддерживают, аргументируя тем, что, снижая ставку одному арендатору, ты потенциально снижаешь ее всем остальным.

Все же большинство ТРЦ (особенно районные и региональные) идут на уступки. Об этом говорил директор отдела торговых площадей по России и СНГ Jones Lang LaSalle Александр Тишков: «Безусловно, сегодня нужно идти навстречу арендатору: снижать арендную ставку, фиксировать ее в рублях, назначать процент с оборота. Ведь двигатель бизнеса – это успешный арендатор, которых сейчас немного и поэтому их нужно ценить». Г-н Тишков заметил, что по трем новым проектам его компания не потеряла ни одного арендатора. Между тем скидку они согласились дать им только в марте, когда наблюдались особые провалы в продажах. При этом по хорошим объектам скидка не превышала 15%, по средним – 20%. И в том и в другом случае с арендаторами заключались временные договоры, которые будут пересмотрены через три месяца.

Неоднозначное отношение у девелоперов вызывает переход на привязку стоимости аренды к процентам с оборота. Тут стоит уточнить, что речь идет о фиксированной ставке плюс процент с оборота, а не о голом проценте как таковом. Так, Андрей Сухов считает, что это – самая большая ошибка девелопера, ведь, получая желаемый процент, арендатор «засыпает», не стремится увеличить оборот, а платит столько, сколько получается в итоге. В свою очередь исполнительный директор Colliers International Максим Гасиев настаивает на том, что уже через два года оплата аренды процентом с оборота станет стандартной практикой. «Еще год назад работа на проценте была редкостью, однако сегодня такие знаковые ретейлеры, как Zara, H&M, Gap, не идут в региональный ТЦ на других условиях. Причем приходят они на процент с оборота без фиксированной части», – добавляет г-н Гасиев.

Девелоперы не хотят переходить на процент с оборота еще и по другой причине. Если с крупными сетями вопрос о прозрачности сотрудничества не стоит, то индивидуальным предпринимателям или местным сетям свойственно лукавить, скрывая свои истинные доходы. Генеральный директор волгоградской группы компаний «Диамант» Татьяна Медведева рассказала, что в ее практике были случаи, когда, работая на проценте с оборота, арендаторы прятали третью кассу. К сожалению, точного рецепта, как бороться с этим явлением, девелоперы пока не придумали, хотя варианты есть. Так, генеральный директор ООО «ВатКом» Роман Скороходов поделился историей, как однажды предложил арендаторам установить единую кассовую систему – «общую кассу», которая бы помогла сделать отчетность прозрачнее. Однако, сославшись на технические требования, арендаторы решили, что эта система им не подходит.

Есть и еще один вопрос, который сильно интересует управляющие компании: как им планировать годовой бюджет, если арендаторы работают на проценте с оборота? К слову, он так и остался без ответа. Вывод, к которому пришли девелоперы, оказался в духе времени жестким: если арендатор не может платить арендную ставку, не нужно его спасать, предоставляя скидку. Он умирает и становится не интересным покупателю, а тем самым подрывает имидж ТЦ. Поэтому лучше всего с ним проститься, поменять на более сильного, ведь закон естественного отбора никто не отменял.

Реклама

Реклама ООО "Бизнес Глобал Экспо" ИНН 7710961530 erid: 2W5zFJRB7Va

Как действовать ТЦ в условиях кризиса?

В сложном положении не только девелоперы. Для продавцов прогнозы на 2009 год прогнозы тоже пока неутешительные. Заместитель генерального директора консалтингового агентства «Маркет Мастерс» Татьяна Матюшина говорила о падении емкости рынка B2C до уровня 2002 года. По ее мнению, спрос в секторе одежды и обуви (особенно это касается монобрендовых бутиков) может снизиться на 30-40%. «Происходит своеобразное вымывание среднего класса, с 23% в 2008 году до 16-18% к началу 2010 года, – продолжает Татьяна Матюшина. – Среднее время пребывания покупателя в торговом центре уже сократилось на 30%, уменьшается и частота семейного шопинга. В ближайшее время особым интересом у потребителей будут пользоваться экономичные форматы торговли» (другие прогнозы потребительского поведения см. в статье «Лето будет жестким!», FASHION report, #7).

Статистика подсказывает следующие варианты развития событий: миграцию посетителей из «дорогих форматов» торговли в более дешевые и переход из менее качественных ТЦ в более качественные. Что делать, как действовать, чтобы остаться на рынке? Татьяна Матюшина советует не сокращать, а напротив, увеличивать маркетинговый бюджет, делая упор на BTL-акции и событийный маркетинг. Кстати, в этом ее поддерживает львиная доля участников конференции. Считается, что скидки сейчас эффективнее бонусов (альтернативное мнение о том, что не стоит увлекаться только ценовыми предложениями – в статье «Как продавать тому, кто не хочет покупать» в этом же номере), а значит стоит задуматься, обладает ли ТЦ единой дисконтной системой, и если нет, есть смысл подумать о ее введении. Кроме того, Татьяна Матюшина рекомендует провести диагностику востребованности объекта. Генеральный директор ООО «Южный Полюс» Леонид Померанцев считает, что в сегодняшних условиях важно сберечь квалифицированные кадры: «Эти кадры вы сами воспитывали, инвестировали в их обучение. Расставаться с ними сейчас – большая ошибка».

В свою очередь Александр Тишков привел целый список преобразований в ТЦ, на которых можно экономить, и обозначил те, которыми не стоит жертвовать. Он допускает сокращение количества постов охраны внутри здания (исключая парковку), если можно усилить систему видеонаблюдения, экономию на услугах клининговой компании и покупках более дешевых средств для уборки. Временно можно сократить расходы на оплату мобильной связи для сотрудников офиса, транспортные расходы, отказаться от бонусной программы поощрения работы персонала. На какой-то период можно забыть о размещении в городе указателей и наружной рекламе.

Но экономить на сервисе, безопасности посетителей Александр Тишков все же не рекомендует. В противном случае объект может перейти в разряд некачественных и лишиться части покупателей.

Новый ТЦ, есть ли у него шанс?

Несмотря ни на что качественных торговых центров в России все равно не хватает. Поэтому, по словам специалистов, строить можно до тех пор, пока ретейл готов брать помещения в аренду. В свою очередь директор Европейского института торговли Бернд Халлир считает, что строить новые ТЦ сегодня можно и нужно, ведь кризис пройдет, и они вновь станут востребованными. Надо только серьезно продумывать концепцию. В качестве примера такого плана вице-президент по вопросам маркетинга и пиар-политики холдинга DVI Татьяна Астер привела новый ТЦ Екатеринбурга «КомсоМолл», открытие которого ее компания планирует на 2009 год. «Концепцию ТРК мы изменили совсем недавно. Изначально планировали делать проект в стиле Рок&Молл. Но понятно, что сегодня он не был бы востребован, – считает Татьяна. – Поэтому, сделав ставку на дискаунтеры и магазины, работающие по принципу «все по старой цене», мы решили изменить концепцию комплекса и репозиционировать его». Так появился «КомсоМолл», который своей доступностью, лозунгами и плакатами ностальгирует о советских временах, в какой-то степени созвучных сегодняшним. «Я считаю, что тем, кто только открывает свои проекты в этом или следующем году, крупно повезло, – продолжает Татьяна Астер. – Ведь намного дороже сейчас сделать ребрендинг ТРК, чем заложить все возможные риски в новый проект».

Все же на данный момент самым удачным новым проектом считается московский «Метрополис», с апломбом открывшийся в конце зимы 2009 года. По всей видимости девелоперам самим интересно, сможет ли кто-то еще повторить этот успех. Как бы то ни было, пока ситуация на рынке остается сложной и больше напоминает басню Крылова «Лебедь, рак и щука», когда девелопер и ретейлер тянут проекты в разные стороны, не давая тем самым им сдвинуться с места и развиваться. Хотя сегодня все чаще говорят не о развитии, а о выживании.