Дорожные пробки VS торговые центры

Новый мэр Москвы намерен покончить с пробками в столице, о чем подробно говорится в «Комплексном плане мэра Москвы по решению проблем Московского транспортного узла». Среди первых мер – запрет на строительство новых торговых центров в Центральном административном округе и в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). По словам мэра, торговые центры увеличивают транспортный поток и ухудшают дорожную ситуацию. По словам владельцев магазинов, хорошее место днем с огнем уже не найти, а если ничего не строить, то аренда подскочит выше радуги. Ситуацию анализировала Натали Кирпа.

Чуть раньше храмов торговли, запланированных в центре столицы, под горячую мэрскую руку попали торговые центры на МКАД, которые с нарушениями выстроили съезды с кольцевой магистрали. В мэрии подсчитали, что такие нарушения имеет каждый пятый существующий торговый центр на МКАД. Однако торговые центры реанимируются, множатся и снова начинают здравствовать.

Ранее девелоперам выдавали разрешения на строительство торговых центров без оглядки на то, как их появление скажется на пробках, признаются сами игроки рынка. Однако уже в 2008 году бывший мэр Москвы Юрий Лужков приостановил строительство новых торговых центров. Такое ограничение должно было действовать вплоть до введения в действие правил землепользования и застройки в Москве, которые до сих пор не сформулированы.

Анамнез

Первым запрещенным проектом стал торгово-развлекательный центр под Пушкинской площадью (33 тыс. кв. м, мультиплекс, всесезонный каток, паркинг на 800 машино-мест). Его строительство вела компания «ТДЦ «Тверской» (62% принадлежит турецкой компании MNG Holding). Теперь на Пушкинской площади дело ограничится только паркингом и развязками. Вторым в черный список попал торговый центр «Тверская Застава» на Белорусской площади (106 тыс. кв. м – общая площадь, 36 тыс. кв. м – торговая, AFI Development), за ним оказались в очереди торговые центры на Болотной и Смоленской площадях, а также центр «Мозаика» у метро «Автозаводская» (134 тыс. кв. м; Trigranit Development Russia). В общей сложности заморожено возведение около 400 тыс. кв. м недвижимости – это половина годового прироста торговых площадей в столице, что по площади равно примерно четырем моллам «Мега». Себестоимость строительства торгового центра в пределах ТТК составляет $1,5 тыс. за 1 кв. м, из которых 30% – затраты на проектирование. Выходит, что общие потери девелоперов от новой инициативы мэра могут составить около $200 млн.

Аргумент «Против» По мнению директора проектного московского бюро Андрея Коновальцева, «монстр» у Киевского вокзала из-за неудобного расположения и такого же неудобного подъезда к подземному паркингу создал вечную пробку на Дорогомиловской заставе – хотя это одна из самых широких улиц столицы. В мировой практике нет опыта возведения крупных торговых центров в непосредственной близости от вокзалов – это нонсенс. Зачем повторять плохой опыт теперь у Павелецкого вокзала, где сейчас строится большой центр (120 тыс. кв. м; девелопер – ИПГ «Евразия»), – неясно. Кстати, проект этого торгового центра может быть превращен в городской паркинг, поскольку у вокзала уже вырыли котлован.

Аргумент «За» Крупные торговые центры строятся в Москве из-за нехватки площадей для street retail. В Европе такие объекты вынесены на окраины мегаполисов. Если отменять строительство торговых центров, не предлагая ничего взамен, то в скором времени возникнет дефицит торговых площадей и как следствие рост арендной платы. Уже к началу 2010 г. средний уровень вакантных помещений в существующих торговых центрах находился в пределах 5-10%, то есть свободных мест уже не было, а новых магазинов хочется всем компаниям.

Реклама

Реклама ООО "Глобал Шуз" ИНН 7710961530 erid: LjN8JzKPK

Прогноз

И если уже мэрия так сильно возражает против возведения уже согласованных проектов, то должен быть отработан механизм компенсаций и возмещения убытков. Например, было бы правильным предоставлять в таких случаях подготовленный под стройку участок вне пределов запретительной зоны. По данным Cushman & Wakefield, в пределах ТТК строится пять крупных коммерческих объектов и еще пять планируется, среди них торговые центры «Слава» и «Парк сити». Для того чтобы эти проекты не стали новой головной болью для граждан и автомобилистов, необходимы изменения в правила землепользования и застройки в черте Москвы.

Тем более что в течение всего 2010 года спрос на торговые площади устойчиво рос, и если в 2009 г. нововведенные объекты открывались заполненными на 60-70%, то в 2010 г., по данным компании NAI BECAR, к открытию сдавались практически все помещения. К концу 2010 года у рынка торговой недвижимости открылось второе дыхание – и один за другим начали открываться знаковые торговые центры: «РИО», «Гагаринский», Outlet Village Белая Дача, Vegas.

По оценке Becar Realty Group, если учесть торговые центры, заявленные в 2009-2010 гг., но не сданные в эксплуатацию, то торговые площади могут увеличиться еще на 575 тыс. кв. м в период с 2011 по 2012 гг.

А в борьбе с транспортным коллапсом гораздо более верным кажется решение, которое успешно применяют другие мегаполисы мира, – это развитие городов-спутников с жильем и офисами, вынос бизнеса за пределы центра, и параллельно с этим решение проблем с общественным транспортом.

Торговые центры, которые откроются в 2011 году