Склад «под ключ»: миф или реальность?

Тенденция строительства складов под специфические нужды компании в России развивается уже более трех лет. Однако пока даже само понятие build-to-suit у экспертов вызывает вопросы, а востребованность складов этого типа – сомнения. Быть или не быть складу «под ключ» на российском рынке?

Разговор по понятиям

Иностранное выражение built-to-suit в переводе на русский образовало бы лиричную, но слишком длинную фразу: «построено, чтобы соответствовать». Однако этот русский эквивалент гораздо лучше, чем избитое сочетание «под ключ», отражает сущность специально построенного под нужды заказчика объекта. Особенность склада built-to-suit заключается в том, что он создается с нуля или на площадке с готовыми инженерными коммуникациями и изначально проектируется согласно требованиям будущего арендатора. При этом к категории built-to-suit не относятся проекты, которые были скорректированы по ходу строительства, так как внесенные изменения вроде увеличения глубины мезонина или создания дополнительной входной группы не являются существенными. Формат built-to-suit подразумевает участие заказчика в строительстве, начиная со стадии проекта склада, и позволяет реализовать специфические требования. Например, требования по размещению оборудования, зонированию пространства, экономии ресурсов, безопасности или особым температурным условиям. В итоге заказчик за сравнимые деньги и время получает уникальный продукт, в котором нет ничего, что было бы ему не нужно, и есть все, что ему необходимо. Подобная «заточенность» объектов built-to-suit смущает тех, кто еще не до конца разобрался с зарубежным понятием. Ведь если склад сделан под нужды конкретной компании, значит ли это, что в перспективе он не подойдет другому предприятию? Олег Мамаев, исполнительный директор компании PNK Group, отвергает это предположение: «Склад built-to-suit – это не обязательно то, что подходит конкретному заказчику и никому кроме. Это то, что заказчик попросил, а исполнитель построил согласно всем требованиям». Всегда существует вероятность того, что на рынке отыщется еще как минимум одна компания с подобными запросами. И когда срок аренды, который при формате built-to-suit устанавливается, как правило, на 7 лет, подойдет к концу и арендатор не захочет продлевать договор, уникальный склад вовсе не обязательно останется без съемщика.

Больше выгод за те же деньги

Специалисты рынка складской недвижимости, обсуждая понятие built-to-suit, непременно задают строителям заказных объектов вопрос: зачем изобретать велосипед и создавать с нуля то, что можно эффективно переделать из уже существующего? «Профессиональные спортсмены не покупают готовые велосипеды на рынке, а собирают их согласно своим требованиям, – напоминает Олег Мамаев. – Так и со складами built-to-suit. Нельзя сказать, что они кардинально отличаются от спекулятивных объектов, однако в них нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно».

Реклама ООО "Бизнес Глобал Экспо" ИНН 7710961530 erid: 2W5zFJRB7Va

Конкретным примером склада, построенного с расчетом минимизации издержек и увеличения производительности, может стать складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь». Его в логистическом парке «ПНК-Внуково» за 7 месяцев со стадии green field построила девелоперская компания PNK Group. Поскольку ключевым требованием заказчика к объекту стала высокая оборачиваемость, в проекте была реализована оптимизированная технология кросс-докинга. Это означает, что склад имеет автономный въезд и выезд с собственными контрольно-пропускными пунктами, а на 36 тыс. кв. м складской площади приходится 103 дока (по одному доку на каждые 300 метров). Кроме того, объект оснащен высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Благодаря этому плотность хранения увеличилась на 20%. Из других особенностей можно упомянуть собственную авторемонтную мастерскую на 7 единиц грузовой техники и систему освещения, которая обеспечивает тройную экономию электроэнергии. Важной характеристикой также является соответствие склада международным стандартам безопасности FM Global (используются только негорючие материалы и реализована модернизированная система пожаротушения). «На российском рынке складской недвижимости наблюдается острый дефицит складских объектов с большой площадью и возможностью реализовать современные технологии, такие как кросс-докинг, – отмечает Андрей Нестеров, генеральный директор «Центробуви». – Кроме того, сейчас рынок играет по правилам продавца, и арендные ставки довольно высоки. Cкладские помещения built-to-suit выгоднее, чем аренда или приобретение уже построенного здания. В них можно внедрять инновационные технологии, не опасаясь, что через 2-3 года по независящим от нас причинам придется искать новый склад. Также есть возможность предусмотреть дополнительную площадь для потенциального расширения бизнеса или выбрать удачное место, которое сделает логистику более эффективной. Именно поэтому мы решили не выбирать из стандартных вариантов и заказать склад built-to-suit».

Built или не built

Разумеется, не у всякой компании возникает потребность в складе, созданном на заказ. Склад built-to-suit является отличным решением для предприятий, которые уделяют большое внимание логистическим процессам и ищут любые возможности повышения эффективности, даже самые, на первый взгляд, незначительные. Зачастую такие фирмы представлены в лице крупных операторов, четко представляющих свою траекторию развития. Ведь при строительстве склада built-to-suit следует понимать, что в случае возросших оборотов или переориентации бизнеса уникальный склад может оказаться неподходящим уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, девелопер стремится минимизировать риски, и договоры по заказным складам, как правило, отличаются жесткостью сроков аренды, условий и санкций. Однако если заказчик принимает эти условия, он примерно за те же деньги и в сравнимые сроки получает склад, соответствующий всем его нуждам. На сегодняшний день строительство объекта built-to-suit занимает чуть более полугода, а вовсе не год-два, как принято считать. Сокращение сроков стало возможно благодаря тому, что склады built-to-suit выделились в отдельную категорию проектов с несколько иным уровнем технологий. Немаловажную роль играет и уверенность девелопера в том, что проект строится не «в пустоту», а под уже ожидающего его заказчика: нет временных затрат на продвижение объекта, поиск арендатора и переделку уже созданного объекта.

Несмотря на скептическое отношение некоторых представителей рынка складской недвижимости, явление built-to-suit становится все более заметным. Вакантных площадей больших размеров не хватает, и, по данным компании Knight Frank, из заявленных 900 тыс. кв. м в 2012 году реально будет построено 700 тыс. кв. м. Дефицит вынуждает крупных арендаторов выбирать формат склада «под ключ» и иногда даже, как в случае с российской компанией «Твое», выкупать построенный на заказ склад в собственность. Цифры прошлого года показывают, что из пяти сделок на помещения более 40 тыс. кв. м две были заключены на объекты built-to-suit, и аналитики убеждены, что тенденция будет развиваться и дальше. Так что вполне вероятно, что совсем скоро формат «склад на заказ» станет реальностью даже для тех, кто пока считает его маркетинговым ходом отдельных девелоперов.